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재개발·재건축은 자산 가치 상승이 큰 만큼 양도소득세 리스크도 큽니다. 특히 관리처분인가 이후 발생하는 입주권 단계부터는 주택 수 계산, 중과 여부, 비과세 가능성까지 판단이 급격히 복잡해집니다.
이 글에서는 재개발·재건축의 단계별 과세 포인트 → 특례 규정 → 실전 절세 전략을 실무 기준으로 차분히 정리합니다.
1. 재개발·재건축의 단계별 세무 포인트
- 사업 전 : 일반 주택
- 관리처분인가 : 입주권 발생
- 철거 : 기존 주택 멸실
- 준공·입주 : 신축 주택 취득
이 중 관리처분인가~철거 시점이 양도세 판단의 분기점입니다.
2. 관리처분인가 이후 ‘입주권’의 과세 성격
관리처분인가가 나면 종전 주택은 입주권으로 전환됩니다. 세법상 입주권은 일정 시점부터 주택 수에 포함되거나, 반대로 철거 이후에는 1주택으로 정리될 수 있습니다.
핵심 정리
- 철거 전: 종전주택 + 입주권 → 2주택 가능
- 철거 후: 입주권만 존재 → 1주택 취급 가능
따라서 철거 완료일은 반드시 확인해야 합니다.
3. 재개발·재건축 양도 시 중과세 적용 여부
입주권 양도는 다음 조건에서 중과 대상이 될 수 있습니다.
- 양도일 현재 다주택자
- 조정대상지역에 위치
반면, 다음의 경우에는 중과 배제가 가능합니다.
- 철거 후 입주권만 보유한 상태
- 일시적 2주택 요건 충족
- 상속주택·농어촌주택 등 주택 수 제외 특례 활용
4. 재개발 주택의 1세대 1주택 비과세 연결
재개발·재건축 주택도 조건을 충족하면 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.
비과세 판단 포인트
- 종전 주택의 보유·거주 기간 승계 여부
- 신축 주택의 취득 시점
- 조정대상지역 거주 요건 충족 여부
특히 조정대상지역에서는 신축 주택에서 2년 거주 요건이 중요합니다.
5. 재건축 조합원 입주권의 취득가액 계산
입주권 양도 시 취득가액은 단순하지 않습니다.
- 종전 주택 취득가액
- 추가 분담금
- 각종 부담금
위 항목을 합산하여 취득가액을 산정하며, 증빙 누락 시 세부담이 급증할 수 있습니다.
6. 실전 사례로 보는 재개발·재건축 절세
📌 사례 ① – 철거 후 양도
- 서울 재개발 지역
- 기존 주택 철거 완료
- 입주권만 보유
→ 주택 수 1채 인정 → 중과 배제 가능
📌 사례 ② – 신축 입주 후 비과세 전략
- 신축 아파트 입주
- 2년 거주 후 양도
→ 1세대 1주택 비과세 검토 가능
📌 사례 ③ – 매도 시점 실수
- 철거 전 입주권 양도
- 다주택자 상태 유지
→ 중과세 적용 → 세금 급증
7. 재개발·재건축 양도에서 가장 흔한 실수
- 관리처분인가일과 철거일 혼동
- 분담금 증빙 누락
- 거주 요건 미충족
- 매도 순서 미설계
8. 결론 – 재개발·재건축은 ‘타이밍의 세금’이다
재개발·재건축 양도세는 언제 파느냐, 어떤 상태로 파느냐에 따라 결과가 극명하게 갈립니다.
입주권 단계에서의 작은 판단 차이가 중과·비중과·비과세를 가르는 결정적 요인이 됩니다.
다음 글에서는 예정신고·확정신고 절차와 홈택스 신고 실무를 연결해 정리해드리겠습니다.
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