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양도소득세는 “세율이 높아서 무섭다”기보다 제대로 알지 못해서 더 많이 내는 세금에 가깝습니다. 같은 집, 같은 가격에 팔아도 언제·어떤 순서·어떤 방식으로 양도하느냐에 따라 세금은 수천만 원, 많게는 억 단위까지 차이가 납니다.
이번 글에서는 이론이 아닌 실무에서 실제로 효과가 있었던 ‘양도세 절세 전략 TOP 10’을 정리했습니다.
하나씩만 챙겨도 세금이 눈에 띄게 줄어듭니다.
TOP 1. 양도 시점 조절은 가장 강력한 절세 수단
양도세는 양도일 기준으로 판단됩니다. 하루 차이로도 주택 수, 조정대상지역 여부, 보유기간이 달라질 수 있습니다.
- 보유 2년 충족 직후 양도
- 장기보유특별공제 구간 진입 후 양도
- 과세연도 분산을 위한 연도 넘김
“급해서 파는 집”이 가장 세금을 많이 냅니다.
TOP 2. 주택 수 관리가 절세의 출발점
양도세의 절반은 주택 수에서 결정됩니다.
- 1주택자 → 비과세 가능
- 2주택자 → 중과 여부 갈림
- 3주택 이상 → 세율 폭증
분양권, 입주권, 오피스텔(주거용)을 놓치면 의도치 않게 다주택자가 되는 경우가 매우 많습니다.
TOP 3. 조정대상지역 여부를 반드시 확인하라
같은 주택이라도 조정대상지역이면 거주 요건·중과·장특공 배제가 동시에 적용될 수 있습니다.
- 조정지역 → 규제 강함
- 비조정지역 → 절세 여지 큼
특히 “비조정지역 주택부터 매도”는 다주택자 절세의 기본 공식입니다.
TOP 4. 장기보유특별공제는 ‘살릴 수 있으면 무조건 살린다’
장기보유특별공제는 최대 80%까지 적용됩니다. 하지만 다주택자·조정지역에서는 쉽게 배제됩니다.
- 1세대 1주택 전환 후 양도
- 비조정지역 주택 우선 매도
- 주택 수 제외 특례 활용
장특공 적용 여부 하나로 세금이 두 배 이상 차이 나는 경우도 흔합니다.
TOP 5. 일시적 2주택 요건은 반드시 챙긴다
기존 주택을 팔기 전에 새 집을 샀다면 일시적 2주택 규정을 적극 활용해야 합니다.
- 정해진 기간 내 기존 주택 양도
- 조정지역 취득 시 거주 요건 확인
이 요건만 충족해도 중과 없이 일반과세 또는 비과세가 가능합니다.
TOP 6. 필요경비는 ‘증빙 가능한 만큼 최대한’ 챙긴다
필요경비는 곧 과세표준을 줄이는 장치입니다.
- 취득세·중개수수료
- 법무사 비용
- 자본적 지출(리모델링)
증빙만 있다면 합법적으로 세금을 줄일 수 있지만, 영수증이 없으면 단 1원도 인정되지 않습니다.
TOP 7. 분양권·입주권은 먼저 정리하는 것이 유리하다
분양권 1개 때문에 1주택자가 하루아침에 다주택자가 되는 경우가 많습니다.
- 분양권은 주택 수에 포함
- 중과·장특공 배제 트리거 역할
실무에서는 “분양권 먼저 정리 → 기존 주택 매도” 이 전략이 자주 쓰입니다.
TOP 8. 증여가 무조건 절세는 아니다
“증여하면 세금 줄어든다”는 말은 반만 맞습니다.
- 취득가액 승계로 양도세 폭탄 가능
- 5년·10년 규정 미적용 시 불리
증여는 증여세 + 향후 양도세까지 함께 계산해야 진짜 절세 여부가 보입니다.
TOP 9. 가족 간 거래는 반드시 ‘시가’로
가족 간 양도는 국세청이 가장 예민하게 보는 영역입니다.
- 저가 양도 → 증여 의제
- 자금 출처 불명확 → 세무조사 리스크
정상 거래라도 형식과 증빙이 없으면 절세가 아니라 위험이 됩니다.
TOP 10. “파는 순서”가 절세의 마지막 퍼즐
다주택자의 양도세는 무엇을 먼저 파느냐에 따라 완전히 달라집니다.
- 비조정지역 → 조정지역 순서
- 중과 배제 가능 자산 → 마지막 한 채
같은 자산이라도 순서 하나로 세금이 달라지는 것이 양도세입니다.
결론 – 양도세 절세는 ‘정보 싸움’이다
양도소득세는 피할 수 없는 세금이지만, 줄일 수 없는 세금은 아닙니다.
오늘 정리한 TOP 10 전략 중 단 하나만 제대로 적용해도 “왜 이렇게 많이 냈지?”라는 후회는 사라집니다.
다음 글에서는 「증여 후 양도 vs 직접 양도, 무엇이 더 유리한가」를 숫자로 비교해드리겠습니다.
2025.12.15 - [세법] - 양도소득세 - 중과 배제되는 경우 총정리 : 다주택자라도 중과를 피할 수 있는 모든 기준
양도소득세 - 중과 배제되는 경우 총정리 : 다주택자라도 중과를 피할 수 있는 모든 기준
다주택자라고 해서 무조건 양도소득세 중과가 적용되는 것은 아닙니다. 현행 세법에는 일정 요건을 충족하면 중과세율을 배제하고 일반세율 또는 비과세로 전환해주는 규정들이 존재합니다.
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