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양도소득세에서 가장 많이 틀리고, 가장 큰 세금 차이를 만드는 것이 바로 ‘주택 수 계산’입니다. 특히 조정대상지역에서는 주택 수가 1채인지, 2채인지, 3채인지에 따라 비과세 여부, 중과세율, 장기보유특별공제 적용 여부까지 전부 달라집니다.
이번 글에서는 조정대상지역을 기준으로 주택 수를 어떻게 계산하는지, 무엇이 포함되고 무엇이 제외되는지를 실무·세무조사 기준으로 깔끔하게 정리합니다.
1. 조정대상지역이 왜 중요한가?
조정대상지역은 정부가 집값 안정을 위해 지정한 지역으로, 세법에서는 이 지역에 대해 가장 강력한 규제를 적용합니다.
- 1세대1주택 비과세 → 거주 2년 요건 추가
- 다주택자 → 중과세율 적용
- 장기보유특별공제 → 다주택자 배제
즉, 같은 주택이라도 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 세금이 완전히 달라집니다.
2. 주택 수 계산의 기본 원칙
주택 수는 다음 기준으로 판단합니다.
- 양도일 현재 기준
- 세대 단위로 계산
- 국내·해외 주택 모두 포함
즉, 과거에 몇 채였는지는 중요하지 않고 “파는 날 기준으로 몇 채를 보유하고 있었는가”가 핵심입니다.
3. 조정대상지역에서 ‘주택’으로 포함되는 것
① 일반 주택(아파트·단독·연립·다세대)
→ 당연히 주택 수에 포함
② 오피스텔
- 실제 주거용 사용 → 주택으로 포함
- 업무용 사용 → 주택 아님
전입신고, 공과금 사용 내역 등으로 실제 주거 여부를 판단합니다.
③ 분양권
2021년 이후 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 아직 입주하지 않았더라도 계산에 포함되므로 매우 주의해야 합니다.
④ 입주권
- 철거 전: 주택 + 입주권 → 2주택
- 철거 후: 입주권만 남으면 1주택
4. 조정대상지역 주택 수 계산에서 ‘제외되는 것’
다음 주택들은 조건을 충족하면 주택 수에서 제외할 수 있습니다.
① 상속주택
- 단독 상속
- 상속개시일로부터 5년 경과
- 수도권 외 지역
② 농어촌주택
- 읍·면 지역
- 3년 이상 보유 또는 거주
③ 장기임대주택(요건 충족 시)
- 임대사업자 등록
- 8년 이상 임대
- 면적·임대료 요건 충족
이 ‘제외 규정’을 활용하면 형식상 다주택자라도 1주택자로 복귀할 수 있습니다.
5. 조정대상지역 + 비조정지역 주택을 함께 보유한 경우
주택 수 계산은 지역을 가리지 않습니다.
- 조정지역 1채 + 비조정지역 1채 = 2주택
- 조정지역 2채 + 비조정지역 1채 = 3주택
단, 중과세율 적용 여부는 ‘어느 지역 주택을 파느냐’에 따라 달라집니다.
6. 실전 사례로 보는 주택 수 계산
📌 사례 ① – 분양권을 놓친 경우
- 서울 아파트 1채
- 경기 분양권 1개
→ 주택 수 2채 → 서울 아파트 양도 시 2주택자 중과 대상 가능
📌 사례 ② – 오피스텔 실거주
- 서울 오피스텔(전입)
- 지방 아파트 1채
→ 오피스텔이 주택으로 포함 → 주택 수 2채
📌 사례 ③ – 상속주택 제외 활용
- 서울 아파트 1채
- 강원도 상속주택 1채(5년 경과)
→ 상속주택 제외 → 주택 수 1채 → 비과세 가능
7. 조정대상지역 주택 수 계산에서 가장 많은 실수 TOP 5
- 분양권을 주택 수에서 빼버리는 실수
- 오피스텔 전입 여부를 무시
- 상속주택 5년 요건 누락
- 입주권 철거 시점 착각
- 양도일 기준이 아닌 계약일 기준으로 판단
8. 주택 수 계산이 곧 ‘세금 전략’이다
양도소득세에서 주택 수는 단순한 숫자가 아니라 비과세·중과·공제 여부를 가르는 스위치입니다.
주택 수 계산을 정확히 이해하면 불필요한 중과를 피하고, 합법적으로 1주택자 지위를 회복할 수 있습니다.
다음 글에서는 조정대상지역 다주택자 중과세 구조와 세율을 이어서 정리해드리겠습니다.
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