양도소득세 - 일시적 2주택 비과세 완전 정리(전입·매도기한·조정대상지역 조건 총정리)

1세대 1주택 비과세 규정 중 가장 활용도가 높은 제도가 바로 일시적 2주택 비과세입니다.

 

주택을 갈아타는 과정에서 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 요건을 충족하면 기존주택 양도 시 세금을 전혀 내지 않습니다. 하지만 요건을 정확히 충족하지 않으면 비과세가 전면 부인되며, 수천만 원의 세금이 발생할 수 있어 “실수하면 매우 위험한 규정”입니다.

 

이 글은 일시적 2주택의 모든 조건을 비조정지역 → 조정대상지역 → 특수 상황 → 실전 사례 순서로 정리한 전문가용 가이드입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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1. 일시적 2주택 비과세의 기본 구조

 

일시적 2주택 비과세는 ‘새 집을 산 뒤, 일정 기간 안에 기존 집을 파는 경우’ 기존 주택의 양도세를 면제해주는 제도입니다.

비과세 요건은 다음 세 가지가 핵심입니다.

• ① 기존주택: 1세대 1주택 비과세 요건 충족
• ② 신규주택 취득 후 전입 요건 충족
• ③ 기존주택을 기한 내 처분

이 세 가지 중 단 하나라도 어기면 비과세 적용이 불가합니다.

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2. 비조정지역의 일시적 2주택 비과세 요건(기본 규정)

 

비조정지역은 규정이 비교적 완화되어 있습니다.

① 신규주택 취득 → 전입 의무 없음

비조정지역은 전입 조건이 없습니다.

② 기존주택 처분기한: 신규주택 취득 후 3년 이내

• 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택 양도
• 기존주택은 보유 2년만 충족해도 비과세 가능

정리하면

• 전입 의무 없음
• 기존주택 3년 내 처분
• 기존주택 보유 2년 충족

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3. 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건(강화된 규정)

 

서울·수도권 대부분이 조정대상지역으로 지정되어 있어 대부분의 갈아타기 수요가 이 규정에 해당합니다.

① 신규주택 취득 후 1년 이내 전입

전입은 주민등록 + 실제 거주 모두 충족해야 합니다.

② 기존주택 처분기한

기본적으로 2년 이내 양도해야 합니다.

• 신규 취득 후 2년 이내 기존주택 양도
• 기존주택 보유 2년 + 거주 2년 요건 충족해야 함

정리

• 1년 이내 전입
• 2년 이내 기존주택 매도
• 기존주택은 보유 2년 + 거주 2년

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4. '전입'이 가장 큰 실패 요인 – 정확한 판단 기준

 

전입은 “전입신고만 하면 된다”라고 많이들 오해하지만 실제 기준은 다음과 같습니다.

전입 요건 구성

• ① 주민등록 전입
• ② 실제 거주(전기·가스·수도·인터넷 사용량 등으로 판단)

전입신고만 하고 사실상 거주하지 않으면 세무서가 비과세를 부인할 수 있습니다.

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5. 1주택 + 분양권의 일시적 2주택

 

2021년 이후 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 1주택 + 분양권 보유는 일시적 2주택으로 취급되지만, 비과세 요건은 아주 까다롭습니다.

비과세 가능 조건

• 기존주택 비과세 요건(보유 2년 + 거주 2년) 충족
• 분양권이 조정대상지역이라면 취득 후 1년 내 전입(입주 시점 기준)
• 기존주택을 입주 가능일부터 2년 내 처분

특히 입주 가능 시점이 기준이므로 분양권은 일정 관리가 매우 중요합니다.

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6. 1주택 + 입주권의 일시적 2주택

 

입주권의 비과세 적용은 철거 전·후에 따라 달라집니다.

① 철거 전

• 입주권 + 기존주택 = 2주택 → 비과세 거의 불가

② 철거 후

• 기존주택 1채만 인정 → 일시적 2주택 비과세 가능
• 입주권은 “예정된 신규주택”으로 취급

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7. 이혼·혼인·상속 등 특수 상황에서의 일시적 2주택

 

① 혼인으로 2주택이 된 경우

• 혼인일로부터 5년 이내 어느 한 주택을 양도하면 비과세

② 상속으로 2주택이 된 경우

• 상속주택은 5년간 주택 수 제외 가능

③ 이혼으로 2주택이 된 경우

• 혼인 중 취득한 주택을 각자 보유하게 된 경우 일정 요건 충족 시 비과세

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8. 일시적 2주택 비과세 실전 사례 요약

 

사례 ① – 조정대상지역 갈아타기

신규 취득 → 1년 내 전입 → 기존주택 2년 내 처분 → 보유+거주 충족 시 기존주택 비과세

사례 ② – 분양권 갈아타기

기존 1주택 → 분양권 취득 → 입주 → 2년 내 기존주택 처분 → 일정 조건 충족 시 비과세

사례 ③ – 비조정지역 갈아타기

전입 의무 없음 → 기존주택 3년 내 처분 → 보유 2년만 충족하면 OK

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9. 결론 – 일시적 2주택은 “날짜 관리가 전부다”

 

일시적 2주택 비과세는 양도세에서 가장 좋은 제도이지만 반드시 전입 시점, 처분 기한, 보유·거주 요건을 완벽히 맞춰야 합니다.

아주 작은 날짜 차이 하나로 비과세가 부인되면 수천만~수억의 세금이 발생할 수 있으므로 “계약 전 일정 계획 세팅”이 절대적으로 중요합니다.

 

앞으로 이어서 고가주택 비과세 계산, 장특공 연결, 양도차익 실전 계산법, 다주택 중과 회피 전략까지 전체 시리즈로 완성해 드릴게요.

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