양도소득세율 구조 완전 정리 – 기본세율부터 누진공제·중과세까지

양도소득세에서 “얼마를 내야 하나?”를 결정하는 가장 핵심 요소는 바로 세율 체계입니다. 같은 주택이라도 보유기간, 지역, 주택 수, 자산 종류에 따라 세율이 완전히 달라져서 세액이 수백만 원에서 수천만 원까지 차이가 날 수 있습니다.

 

이 글에서는 양도세율 구조를 기본세율 → 누진공제 → 중과세 → 특별세율 순서로 깊이 있게 정리했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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1. 양도소득세율의 기본 원리

 

양도소득세는 종합소득세와 다르게 분리과세로 부과됩니다. 즉, 다른 소득과 합산하지 않고 양도차익만 별도로 계산하여 세금을 산출합니다.

 

기본 세율은 다음 두 가지 구조로 이루어집니다.

• ① 누진세율 (6%~45%)
• ② 누진공제 적용

따라서 단순히 구간별 세율만 더하면 안 되고, 반드시 누진공제를 적용해야 “정확한 양도세”가 계산됩니다.

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2. 기본 세율표(2025년 기준)

 

 

양도세 계산은 다음 공식을 사용합니다.

산출세액 = (과세표준 × 세율) − 누진공제

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3. 누진공제란 무엇인가?

 

누진공제는 누진세 구조에서 발생하는 “이중 과세 부담”을 줄이기 위한 제도입니다.

 

예를 들어, 과세표준이 5,000만원이라고 가정할 때 전체 금액에 24%를 곱해버리면 실제보다 과도한 세금이 부과됩니다.

 

그래서 정부는 구간별로 “뺄셈”을 해주는 누진공제를 제공합니다.

예시 계산

과세표준 5,000만원 → 세율 24%, 누진공제 522만원

산출세액 = (5,000만원 × 24%) − 522만원
         = 1,200만원 − 522만원
         = 678만원

 

만약 누진공제가 없다면 세액 = 1,200만원으로, 실제보다 522만원을 더 내게 됩니다. 따라서 누진공제는 세금을 정확하게 만드는 핵심 요소입니다.

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4. 1세대 1주택 고가주택의 세율 적용 방식

 

비과세 요건을 충족한 1세대1주택이더라도 양도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 대해 과세가 발생합니다.

이때 적용되는 세율은 “기본 누진세율표” 그대로 적용됩니다. 중과나 별도의 특별세율은 적용되지 않습니다.

 

즉, 1세대1주택 고가주택은 과세대상 차익 → 장특공 → 기본세율의 구조입니다.

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5. 다주택자 중과세(조정대상지역) – 최대 75%

 

조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도하는 경우 기본세율이 아닌 중과세율이 적용됩니다.

중과세율

• 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 3주택자 이상: 기본세율 + 30%p

최대 세율은 다음과 같이 올라갑니다.

• 최고세율 75% (45% + 30%p)

또한 다주택자는 장기보유특별공제도 전면 배제됩니다.

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6. 분양권·입주권의 특별세율

 

2021년 이후 분양권에는 기본세율 대신 특별세율이 적용될 수 있습니다.

① 분양권 양도세율

• 1년 미만 보유: 70%
• 1년 이상 보유: 60%

여기에 지방소득세 10%가 추가되므로 실제 부담은 더 큽니다.

② 입주권 양도세율

• 일반 주택과 동일하게 “기본 누진세율” 적용
• 철거 전·후 주택 수 여부에 따라 중과 가능

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7. 단기 양도세율(주택·부동산)

 

단기 보유에 대한 강한 규제가 있어 다음 세율이 적용됩니다.

• 1년 미만 보유: 70%
• 1년 이상 ~ 2년 미만: 60%

이는 부동산 투기를 억제하기 위한 강력한 규제로, 일반 주택뿐 아니라 토지·상가에도 동일하게 적용됩니다.

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8. 결론 – 양도세율을 이해하면 절세 전략이 보인다

 

양도소득세는 단순한 “세율표 암기”가 아니라 보유기간·지역·주택 수·자산 종류에 따라 다층적으로 달라지는 구조입니다. 특히 누진공제, 중과세율, 단기양도세는 세액에 결정적인 영향을 줍니다.

 

앞으로 이어지는 글에서는 장기보유특별공제, 양도차익 실전 계산, 비과세·중과 실전사례까지 최고의 양도세 시리즈로 완성해나가겠습니다.

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