양도소득세 - 1세대 1주택 비과세 요건 완전 정리

양도소득세에서 가장 강력한 혜택은 바로 1세대 1주택 비과세입니다. 조건만 충족하면 수억~수십억의 양도차익이 있어도 세금이 “0원”이 되기 때문에 모든 납세자·세무사·부동산 투자자가 가장 우선적으로 검토하는 규정입니다.

 

하지만 비과세 조건은 단순해 보이지만, 주택 수·보유 기간·거주 기간·일시적 2주택·특례 규정 등 수십 가지 요소가 얽혀 있어 실제 적용은 만만치 않습니다.

 

이번 글은 서울·수도권에서 양도세 관련해 가장 빈번하게 질문받는 1세대 1주택 비과세의 모든 핵심 조건을 전문가 기준으로 정리한 안내서입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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1. 1세대 1주택 비과세의 기본 요건(3대 요건)

 

비과세는 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

① 1세대일 것

• 거주자 + 배우자 + 동일 주소지에서 생계를 같이하는 가족
• 직계비속의 군복무·질병치료·취학 등은 일시적 분리 인정

② 1주택일 것

양도일 기준 주택이 1채여야 합니다.

• 일시적 2주택은 예외적 비과세 가능
• 분양권·입주권 포함 여부 주의
• 상속·농어촌주택·지방 저가주택은 주택 수 제외 가능

③ 보유 2년 + 거주 2년 요건(조정대상지역)

2025년 기준 조정대상지역(서울 대부분 포함)은 보유 2년 + 거주 2년을 모두 충족해야 비과세가 가능합니다.

비조정지역: 보유 2년만 충족하면 비과세

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2. 보유·거주 요건의 실제 판단 기준

 

보유기간 계산

• 취득일(등기접수일)부터 양도일(잔금일 + 등기이전일 중 빠른 날)
• 증여받은 경우 증여 취득일부터 계산

거주기간 계산

• 주민등록 기준 + 실제 거주가 함께 확인되어야 함
• 전입만 해두고 실제 거주하지 않은 경우 비과세 부인 가능

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3. 일시적 2주택 비과세(가장 많이 쓰는 특례)

 

가장 흔한 비과세 특례로, 다음 조건을 충족하면 2주택이더라도 비과세 가능합니다.

① 신규주택 취득 → 1년 내 전입

신규주택을 취득 후 1년 안에 전입해야 합니다.

② 기존주택 3년 내 처분

기존 주택은 신규 취득일로부터 3년 이내 매도해야 합니다.

조정대상지역의 강화 조건

• 신규 취득 후 1년 내 전입
• 기존주택은 2년 내 처분(기재부 고시로 3년 → 2년 축소 적용 지역 있음)

일시적 2주택은 가장 많은 분이 실수하는 구간이므로 전입·매도 시점을 반드시 축으로 기억해야 합니다.

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4. 고가주택 비과세 – 12억 초과분만 과세

 

1세대 1주택이 비과세라도 양도가액이 12억원을 초과하면 초과분은 과세됩니다.

예시

• 양도가액: 15억
• 12억 초과분: 3억 → 과세 대상

비과세라 해도 절대 세금이 “0원”이 아니며, 12억 기준으로 정확한 계산이 필요합니다.

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5. 주택 수 제외 규정 – 비과세를 살리는 3대 카드

 

다음 세 가지는 주택 수에서 제외할 수 있어 비과세 전략에서 매우 유리하게 작용합니다.

① 상속주택

• 상속개시일 + 5년 경과 시 제외 가능
• 수도권 외 지역일 것

② 지방 저가주택(3억 이하)

• 수도권·광역시·세종 제외 지역
• 시가 3억 이하

③ 농어촌주택

• 취득 후 3년 이상 거주 또는 3년 이상 보유
• 국가 지정 농어촌 지역

이 규정을 잘 활용하면 “1주택 비과세 → 가능한 상황”으로 바꿀 수 있습니다.

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6. 오피스텔의 비과세 여부

 

오피스텔은 등기상 업무용이어도 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 간주됩니다.

• 실제 주거: 주택 → 비과세 대상 가능
• 업무용 사용: 주택 아님 → 비과세 대상 아님

오피스텔 거주 여부는 전입 + 실제 거주 흔적(인터넷·전기·가스 사용량 등)이 필요할 수 있습니다.

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7. 분양권·입주권의 비과세 여부

 

① 분양권

절대 비과세 불가 (주택이 아님 → 양도세는 과세)

② 입주권

철거 전·후에 따라 다름

• 철거 전 → 주택 + 입주권 = 2주택 → 비과세 거의 불가
• 철거 후 → 입주권 1주택으로 인정 → 비과세 가능

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8. 비과세 요건을 충족하더라도 과세되는 경우

 

① 조합원입주권·분양권 양도

비과세 불가

② 12억원 초과 고가주택의 초과분

초과 차익은 과세

③ 해외 주택

비과세 적용 불가

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9. 결론 – 비과세는 “조건 충족”이 전부다

 

양도소득세 비과세는 단순한 세금 혜택이 아니라 보유계획·이사계획·거주계획·자녀교육 계획까지 모든 생활 계획과 연결되는 가장 중요한 세제입니다.

 

특히 다음 3가지 실수를 가장 많이 합니다.

• 거주 요건 충족했다고 착각 (전입만 하고 거주하지 않은 경우)
• 입주권·분양권 주택 수 포함 시점 착각
• 일시적 2주택 전입·매도 기한 누락

앞으로 이어서 양도차익 계산 → 장기보유특별공제 → 고가주택 세금 → 중과 계산 → 실전사례까지 차근차근 정리해 드릴게요.

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