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양도소득세에서 가장 중요한 의사결정 중 하나는 “현재 나는 주택이 몇 채인가?”를 정확히 판단하는 것입니다.
주택 수 판정이 잘못되면 비과세와 중과 여부가 달라지고, 수백만~수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.
특히 분양권·입주권·오피스텔은 2021년 이후 규정이 대폭 변경되었으며 실제 사용자도 자주 착각하는 난도가 높은 영역입니다.
1. 주택 수 판정의 기본 원칙
주택 수 판단은 단순히 “등기부상 주택 개수”로 판단하지 않습니다. 양도세에서는 다음 세 가지 기준이 핵심입니다.
- ① 물리적 구조 (주택으로 사용 가능한가?)
- ② 사실상 용도 (주거용으로 사용했는가?)
- ③ 법적 판단 시점 (양도일·철거일 등)
따라서 등기부에 ‘업무용’이라고 적혀 있어도 실제 주거로 사용했다면 주택으로 판단될 수 있습니다.
2. 주택 수에 포함되는 기본 자산
- 아파트, 빌라, 연립, 다세대, 단독주택
- 다가구주택(가구 수와 관계없이 1주택)
- 주거용 오피스텔(주택으로 사용 시)
- 입주권(철거 전·후에 따라 판단)
- 분양권(2021년 1월 이후부터 주택 수 포함)
주택 수 판단은 “물리적 공간”과 “실제 사용”이 핵심입니다.
3. 주택 수에서 제외되는 자산
다음 자산은 주택 수에서 제외됩니다.
- 업무용 오피스텔 (실제 업무용 사용 시)
- 지방 저가주택(3억 이하) – 일정 요건 시 제외 가능
- 농어촌 주택 (특례 충족)
- 상속주택 (조건 충족 시 1주택 제외)
- 무허가 주택 (사실상 주택 아님)
특히 지방 저가주택과 농어촌주택은 비과세 전략에서 주택 수 제외 효과가 매우 크기 때문에 잘 활용하면 절세에 큰 도움이 됩니다.
4. 분양권의 주택 수 포함(2021년 이후 완전 변경)
2021년 1월 이후부터 분양권은 주택 수에 반드시 포함됩니다. 과거에는 주택이 아니었지만, 투기과열지구·조정지역 규제가 강화되면서 양도세·취득세 모두 주택으로 취급됩니다.
분양권 포함 규정
- 보유 기간과 무관하게 주택 수 포함
- 양도 시 장기보유특별공제 불가
- 조정대상지역 다주택 중과 적용 가능
예를 들어, 기존 1주택 + 분양권 1개 보유 → 2주택자로 간주 일시적 2주택 비과세를 적용받기 어려워질 수 있습니다.
5. 입주권(조합원입주권) 주택 수 판단
입주권은 가장 판단하기 어려운 자산입니다. 입주권이 주택인지 아닌지는 “철거 전·후”에 따라 달라지고, 주택 수 판정은 양도세 비과세 여부에 치명적인 영향을 끼칩니다.
철거 전의 입주권
- 기존 주택이 남아 있음 → 주택 수 포함
- 기존 주택 + 입주권 = 2주택
- 비과세 요건 매우 제한
철거 후의 입주권
- 기존 주택이 사라짐 → 입주권 1주택으로 계산
- 비과세 요건 충족 시 1세대1주택 가능
중요한 점은 “입주권 양도 시점의 주택 수”로 판단한다는 것입니다.
6. 오피스텔 주택 수 포함 기준(가장 많이 헷갈리는 구간)
오피스텔은 등기부에 ‘업무시설’로 표시되더라도 실제 주거로 사용하면 주택으로 간주됩니다.
주택 수 포함되는 경우
- 실제 거주 (본인 또는 임차인)
- 임대사업자로 ‘주거용’ 등록
- 원룸형 구조로 주거를 위한 시설을 갖춘 경우
주택 수에서 제외되는 경우
- 업무용(사업자등록 + 실제 업무로 사용)
- 단기 임대용 사무공간
예를 들어, 사업자등록을 냈지만 실제로 침대·주방을 갖춘 채 거주하면 세무서는 주택으로 판단합니다.
7. 상속주택·농어촌주택·지방 저가주택의 주택 수 제외 규정
① 상속주택(1주택 제외 가능)
상속개시일 + 5년 조건 / 지방(수도권 외) / 단독 상속 등 요건 충족 시 제외 가능
② 농어촌주택(비과세 전략에서 매우 유리)
- 취득 후 3년 이상 거주 · 국내 농어촌지역
- 1세대1주택 비과세 판정 시 주택 수 제외
③ 지방 저가주택(3억 이하)
수도권·광역시·세종 제외한 지역의 3억 이하 주택 → 주택 수 제외
이들 특례를 활용하면 1주택 비과세 판정이나 다주택 중과회피에 큰 도움이 됩니다.
8. 주택 수 판정의 기준 시점
주택 수는 다음 시점에서 판단합니다.
- 양도일(잔금일 + 등기이전일)
- 비과세 판정 시 → 양도일 기준
- 중과 판정 시 → 양도일 기준
- 일시적 2주택 판정 시 → 취득·전입·처분기한 기준
즉, 계약일이 아니라 잔금일과 등기일이 결정적 기준입니다.
9. 결론 – 주택 수 판정이 양도세의 70%를 결정한다
양도소득세에서 ‘주택 수’는 단순 숫자가 아니라 비과세 가능 여부, 중과 적용 여부, 장기보유특별공제 적용 여부 세 가지를 결정짓는 핵심 변수입니다.
특히 분양권·입주권·오피스텔은 등기만 보고 판단하면 안 되며, 실제 사용 용도와 철거 여부를 반드시 함께 체크해야 합니다.
다음 글에서는 이어서 장기보유특별공제 · 양도차익 계산 구조로 넘어가며 비과세와 실제 세금 계산의 연결고리를 더 깊게 설명하겠습니다.
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