양도소득세 - 가족 간 양도 시 유의사항 총정리 : 정상 거래인데 왜 증여로 보일까?

부모와 자녀, 배우자, 형제자매 간 부동산 거래는 흔합니다. 하지만 국세청 입장에서는 가족 간 거래 = 고위험 거래로 분류됩니다.

 

가격을 시가에 맞췄다고 끝이 아닙니다. 자금 흐름·계약 형식·대금 지급 방식 중 하나라도 허술하면 정상적인 양도임에도 증여로 의제되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

이번 글에서는 가족 간 양도에서 국세청이 실제로 보는 핵심 포인트와 반드시 지켜야 할 실무 기준을 정리합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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1. 가족 간 양도, 왜 더 엄격할까?

 

세법은 가족 간 거래를 ‘특수관계인 거래’로 봅니다. 이는 조세 회피 가능성이 높다고 보기 때문입니다.

• 저가 양도로 증여세 회피 가능성
• 자금 출처를 가장하기 쉬움
• 형식만 거래인 위장 증여 가능

그래서 가족 간 양도는 가격·대금·형식을 모두 따집니다.

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2. 시가보다 싸게 팔면 무조건 문제일까?

 

아닙니다. 하지만 기준이 있습니다.

저가 양도의 증여 의제 기준

• 시가의 70% 미만 또는
• 시가와의 차액이 3억 원 초과

이 기준을 넘으면 그 차액을 증여로 보고 증여세 과세합니다.

즉, “조금 싸게 판 것”이 아니라 기준을 넘는 순간 바로 과세입니다.

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3. 시가는 어떻게 판단할까?

 

국세청이 인정하는 시가는 다음 순서로 판단합니다.

1. 최근 6개월 이내 실거래가
2. 감정평가가액(2곳 이상)
3. 공시가격·기준시가(보조적)

가족 간 거래라면 감정평가 2건 확보가 가장 안전합니다.

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4. 대금 지급 방식이 절반이다

 

가장 많이 문제 되는 부분이 바로 자금 흐름입니다.

• 계약서는 있는데 돈이 안 움직인 경우
• 부모가 다시 자금을 돌려준 경우
• 현금 거래, 차용증 없는 대여

이런 경우 국세청은 ‘형식만 양도, 실질은 증여’로 판단합니다.

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5. 자금출처 조사는 언제 나오나?

 

다음 상황에서 자금출처 조사가 붙을 가능성이 큽니다.

• 자녀가 고가 부동산을 취득
• 소득 대비 취득금액 과다
• 부모와의 금전 거래 빈번

자금출처가 불분명하면 그 자체로 증여세 과세가 가능합니다.

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6. 차용증을 쓰면 안전할까?

 

차용증은 도움이 되지만, 만능은 아닙니다.

• 이자 지급 여부
• 상환 내역
• 실제 금융거래 존재 여부

차용증만 있고 이자·상환이 없으면 차용이 아닌 증여로 부인될 수 있습니다.

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7. 가족 간 양도의 올바른 절차 정리

 

 

• ① 시가 산정 근거 확보(감정평가 추천)
• ② 정상적인 매매계약서 작성
• ③ 계좌 이체로 대금 지급
• ④ 자금출처 설명 가능하도록 준비
• ⑤ 필요 시 증여세 신고 병행

이 다섯 가지만 지켜도 리스크는 크게 줄어듭니다.

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8. 실전 사례 – 문제가 된 경우 vs 안전한 경우

 

📌 문제 사례

• 부모 → 자녀 시세보다 저가 양도
• 대금 일부만 지급

→ 차액 증여 의제 → 증여세 + 가산세 부과

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📌 안전 사례

• 감정평가로 시가 입증
• 전액 계좌 이체
• 자금출처 명확

→ 정상 양도 인정 → 추가 과세 없음

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9. 가족 간 양도에서 가장 흔한 오해

 

• “가족끼리인데 괜찮겠지” → ❌
• “계약서만 있으면 된다” → ❌
• “현금으로 줘도 된다” → ❌

가족 간 거래일수록 일반 거래보다 더 깐깐하게 준비해야 합니다.

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10. 결론 – 가족 간 양도는 ‘증빙 싸움’이다

 

가족 간 양도는 절세의 기회가 될 수도, 세무조사의 출발점이 될 수도 있습니다.

차이는 단 하나, ‘실질이 거래였음을 증명할 수 있느냐’입니다.

 

다음 글에서는 실전 계산사례(6억 이하·12억 초과·분양권)를 통해 지금까지의 내용을 숫자로 정리해드리겠습니다.

 

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