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양도소득세는 공식만 보면 어렵지만, 실제 숫자로 한 번만 계산해보면 구조가 선명해지는 세금입니다.
이번 글에서는 가장 많이 문의받는 3가지 케이스를 중심으로 양도세가 어떻게 계산되고, 어디서 차이가 벌어지는지를 실전 사례로 정리해보겠습니다.
사례 ① 6억 원 이하 주택 양도 – 1세대 1주택 비과세
기본 조건
- 취득가액: 3억 원
- 양도가액: 5억 5천만 원
- 보유기간: 10년
- 거주기간: 2년 이상
- 주택 수: 1주택
① 양도차익 계산
양도가액 5.5억 – 취득가액 3억 = 양도차익 2.5억
② 비과세 판단
- 1세대 1주택
- 보유 2년 이상
- 양도가액 12억 이하
→ 전액 비과세
✔ 최종 양도소득세: 0원
이 사례는 양도세 절세의 교과서적인 케이스입니다. 괜히 증여·분할·우회 전략을 쓰면 오히려 손해가 됩니다.
사례 ② 12억 초과 고가주택 양도 – 부분 과세 구조
기본 조건
- 취득가액: 6억 원
- 양도가액: 15억 원
- 보유기간: 10년
- 거주기간: 5년
- 1세대 1주택
① 전체 양도차익
15억 – 6억 = 9억
② 비과세 한도 적용
12억까지 비과세 → 초과분 3억만 과세 대상
③ 과세 대상 양도차익
9억 × (3억 ÷ 15억) = 1억 8천만 원
④ 장기보유특별공제 적용
- 보유 10년 + 거주 5년
- 장특공 최대 80% 중 일부 적용
과세표준 대폭 감소 → 누진세율 적용
✔ 최종 양도세: 수천만 원 수준 (개별 조건에 따라 상이)
12억 초과 주택이라고 모두 세금 폭탄은 아닙니다. 비과세 + 장특공 구조를 이해하면 결과는 완전히 달라집니다.
사례 ③ 분양권 양도 – 가장 오해가 많은 영역
기본 조건
- 분양권 취득가액: 4억 원
- 양도가액: 5억 원
- 보유기간: 2년 미만
- 조정대상지역
① 양도차익
5억 – 4억 = 1억
② 과세 방식
- 분양권은 주택이 아닌 권리
- 1세대 1주택 비과세 적용 ❌
- 장기보유특별공제 ❌
③ 세율 적용
조정대상지역 분양권 → 단일세율 60%
1억 × 60% = 6천만 원 (+ 지방소득세)
✔ 최종 양도세: 약 6,600만 원
“집도 아닌데 세금이 왜 이렇게 높지?” → 분양권은 양도세에서 가장 불리한 자산 중 하나입니다.
세 가지 사례로 보는 핵심 차이
결론 – 양도세는 숫자를 보면 답이 보인다
양도소득세는 “비쌀수록 많이 내는 세금”이 아니라 구조를 모를수록 많이 내는 세금입니다.
같은 1억 차익이라도 어떤 자산이냐에 따라 세금은 0원부터 6천만 원까지 벌어집니다.
이 시리즈를 통해 양도세의 전반적인 지도를 머릿속에 그리셨다면, 이제는 실제 판단에서도 흔들리지 않으실 겁니다.
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