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부모님으로부터 주택을 상속받는 것은 흔한 일이지만, 상속주택은 양도소득세에서 매우 민감한 요소입니다. 왜냐하면 상속으로 인해 갑자기 “2주택자·3주택자”가 되어 비과세가 막히거나 중과세가 적용될 수 있기 때문입니다.
그러나 상속주택에는 강력한 주택 수 제외 규정이 존재합니다. 조건만 충족하면 상속주택은 주택 수에서 제외되어 기존 주택을 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있습니다.
이번 글에서는 상속주택의 비과세 조건 → 주택 수 제외 요건 → 특례 → 실전 사례를 가장 이해하기 쉽게 전문가 기준으로 설명합니다.
1. 상속주택이란 무엇인가?
상속주택은 상속개시(피상속인 사망)로 취득한 주택을 의미합니다. 증여와 크게 다르며, 양도세에서는 상속주택에 대해 별도의 규정을 운영합니다.
상속주택의 핵심 특징
- 상속 전 주택 수에 포함되지 않음
- 상속 후에는 조건에 따라 주택 수에서 제외 가능
- 조정대상지역이라도 특례 적용 가능
2. 상속주택을 “주택 수에서 제외”할 수 있는 핵심 요건
🔑 주택 수 제외의 3대 핵심 조건
- ① 단독 상속주택일 것
- ② 상속개시일부터 5년간 보유
- ③ 수도권 외 지역일 것(원칙)
이 조건을 충족하면 상속주택을 주택 수에서 제외하여 본인이 가지고 있는 기존 주택을 1세대1주택으로 비과세 받을 수 있습니다.
3. 단독 상속주택 요건
상속주택은 “단독 상속주택”이어야 주택 수에서 제외됩니다.
단독 상속주택의 정의
- 공동상속인이 없거나
- 여러 명이 상속했더라도 처분으로 1명만 남은 경우
공동상속주택은 어떻게 될까?
공동상속은 지분별로 판단되며, 지분을 나눠 가진 상태에서는 해당 주택 전체가 주택 수에 포함될 수 있습니다. → 단독 명의로 정리해야 “주택 수 제외” 적용 가능합니다.
4. 상속개시일 + 5년 규정
상속주택의 주택 수 제외 규정에서 가장 중요한 조건입니다.
조건
- 상속개시일(사망일)부터 5년간 보유해야 함
- 5년 이전에 팔면 주택 수에서 제외 적용 불가
예시
- 2020년 3월 사망 → 2025년 3월 이후부터 제외 가능
이 규정을 지키지 않아 실무에서 비과세가 부인되는 사례가 매우 많습니다.
5. 상속주택의 지역 요건(수도권 외)
상속주택은 원칙적으로 수도권 외에 있어야 주택 수에서 제외됩니다.
- 수도권(서울·경기·인천) → 원칙적으로 제외 불가
- 비수도권(광역시 일부 제외) → 제외 가능
예외적으로 일부 도심 외곽 지역은 제외가 허용되며, 정확한 지역분류는 법령상 “수도권정비계획법” 기준을 따릅니다.
6. 상속주택의 비과세 요건(양도 시)
상속주택을 양도할 때는 두 가지 요건에 집중해야 합니다.
① 상속받은 주택이 유일주택(1채)인 경우
- 보유 2년(비조정)
- 보유 2년 + 거주 2년(조정대상지역)
② 다른 주택이 있는 경우
다른 주택을 먼저 양도해야 상속주택이 ‘1주택’이 되므로 비과세 적용이 가능해집니다.
7. 상속주택 관련 특례 3가지
① 배우자 상속 공제 특례
배우자 단독 상속 시 주택 수 제외 적용이 더 유리하게 작동합니다.
② 기획재정부 인정 지방지역 특례
도시지역 일부도 농어촌지역으로 인정받아 제외 가능
③ 직계존속 동거봉양 특례
부모님과 실거주하는 경우 별도 적용되는 규정 존재
8. 실전 사례로 이해하는 상속주택 주택 수 제외
사례 ① – 서울 1주택 + 상속주택 1채(강원도)
- 단독상속
- 강원도 농촌지역
- 상속개시 + 5년 경과
→ 상속주택 주택 수 제외 → 서울 아파트 양도 시 완전한 1세대1주택 비과세 적용 가능
사례 ② – 서울 1주택 + 부산 상속주택(공동상속)
- 공동상속 3인
- 지분 정리 안 됨
→ 단독상속주택이 아님 → 주택 수 제외 불가 → 2주택 → 비과세 불가 가능성 큼
사례 ③ – 상속주택을 먼저 파는 경우
상속주택을 먼저 팔면 주택 수 제외 규정의 의미가 사라집니다. 주택 수 제외는 “기존 주택을 팔 때” 적용되는 규정입니다.
9. 상속주택에서 자주 발생하는 실수 5가지
- 상속개시일 + 5년 규정을 지키지 않음
- 단독 상속이 아니라서 제외 불가인데도 잘못 적용함
- 상속주택 지역 제한을 혼동
- 상속주택을 먼저 매도해 비과세를 놓침
- 상속주택에 동거봉양·재건축 등 추가 규정 혼동
10. 결론 – 상속주택은 ‘주택 수 제외’ 활용이 핵심이다
상속주택은 규정 자체가 매우 복잡하지만, 주택 수 제외 규정만 정확히 지키면 절세 효과가 매우 강력합니다.
특히 상속개시일·지역·단독상속 여부는 비과세 여부를 좌우하는 핵심 기준이므로 이 세 가지를 반드시 체크해야 합니다.
다음 글에서는 입주권·분양권 특례, 양도차익 계산 구조, 장기보유특별공제 등 실전 절세 시리즈로 이어가겠습니다.
2025.11.27 - [세법] - 양도 대상과 과세대상 정리 – 무엇을 팔면 양도소득세가 발생하는가?
2025.11.27 - [세법] - 양도소득세 비과세 vs 과세 원칙 – 언제는 비과세이고 언제는 세금을 내야 하는가?
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