양도소득세에서 가장 많이 틀리고, 가장 큰 세금 차이를 만드는 것이 바로 ‘주택 수 계산’입니다. 특히 조정대상지역에서는 주택 수가 1채인지, 2채인지, 3채인지에 따라 비과세 여부, 중과세율, 장기보유특별공제 적용 여부까지 전부 달라집니다. 이번 글에서는 조정대상지역을 기준으로 주택 수를 어떻게 계산하는지, 무엇이 포함되고 무엇이 제외되는지를 실무·세무조사 기준으로 깔끔하게 정리합니다. 1. 조정대상지역이 왜 중요한가? 조정대상지역은 정부가 집값 안정을 위해 지정한 지역으로, 세법에서는 이 지역에 대해 가장 강력한 규제를 적용합니다.1세대1주택 비과세 → 거주 2년 요건 추가다주택자 → 중과세율 적용장기보유특별공제 → 다주택자 배제 즉, 같은 주택이라도 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 세금..

장기보유특별공제(이하 장특공)는 양도세 절세의 핵심이지만, 다주택자에게는 원칙적으로 적용이 제한됩니다. 특히 조정대상지역 내 다주택자는 장특공이 전면 배제되는 경우가 많아 같은 보유기간·같은 차익이라도 세금 차이가 수천만~수억 원까지 벌어집니다. 이번 글에서는 다주택자의 장특공 제외 원칙 → 예외적으로 가능한 경우 → 다시 공제를 받는 전략까지 현행 세법과 실무 판례 흐름을 반영해 정리합니다. 1. 다주택자 장특공 제외의 기본 원칙 장특공은 “장기간 보유”에 대한 보상 성격의 제도이지만, 투기 억제 정책에 따라 다주택자에게는 제한적으로 적용됩니다.원칙조정대상지역 내 다주택자 → 장특공 배제비조정지역 → 일부 예외 존재 즉, 다주택자라는 이유만으로 무조건 배제되는 것은 아니며 지역(조정/비조정)..