증여세 - 부동산 증여 시 절세 전략 (시가·공시가·시기 조절)

부동산을 가족에게 증여하려면 세금이 얼마나 나올지 고민이 많죠. 증여세뿐 아니라 취득세까지 함께 발생하기 때문에, 시기·평가·전략이 중요합니다. 오늘은 부동산 증여 시 절세 전략을 시가·공시가·시기별로 꼼꼼하게 정리했습니다.

 

 

 

1️⃣ 부동산 증여의 기본 구조

 

부동산을 가족에게 증여하면 증여세 + 취득세가 동시에 부과됩니다. 세법에서는 증여세는 재산을 받은 사람(수증자)이, 취득세는 부동산을 이전받은 사람이 부담합니다.

• 💰 증여세: 증여재산가액(시가) 기준 과세
• 🏠 취득세: 증여가액(시가) 기준 3.5%~13% 부과
• 🗓️ 신고기한: 증여일로부터 3개월(증여세) / 등기일로부터 60일(취득세)

즉, 부동산 증여는 단순히 증여세만 고려해서는 안 되고, 양 세금의 총합 세부담을 함께 계산해야 합니다.

 

 

2️⃣ 시가와 공시가격의 차이 이해하기

 

부동산의 증여세는 원칙적으로 시가 기준으로 계산하지만, 시가를 입증할 수 없을 때는 공시가격(보충적 평가)을 사용합니다.

 

즉, 시가가 낮을 때 증여하는 것이 절세의 핵심입니다. 부동산 가격이 하락하거나 공시가격이 낮게 책정된 시기에 증여하면 세금을 줄일 수 있습니다.

 

3️⃣ 시기 조절로 절세하는 방법

 

부동산 증여는 ‘언제 증여하느냐’가 세금 차이를 크게 만듭니다. 아래 세 가지 시기 전략을 기억해두세요.

• 📉 공시가격 하락 시기: 공시가격은 매년 1월 1일 기준, 4월~5월 고시. 이때 낮을수록 유리.
• 🗓️ 부동산 경기 하락기: 실거래가가 낮을 때 시가 기준 세금 부담 감소.
• 💬 감정평가 활용: 거래사례가 없으면 감정평가서로 낮은 시가 입증 가능.

예를 들어, 시가 10억 원 아파트가 시장 침체로 8억 원 수준일 때 감정평가를 받아 증여하면, 단순히 시점 조절만으로도 2억 원 × 10% = 2,000만 원 절세 효과가 생깁니다.

 

 

4️⃣ 공동명의 활용으로 절세하기

 

배우자나 자녀와의 공동명의는 부동산 증여 시 세 부담을 분산할 수 있는 강력한 절세 전략입니다.

• 👩‍❤️‍👨 부부 공동명의: 배우자 공제 6억 원 활용 가능
• 👨‍👩‍👧 부모 각자 자녀에게 5천만 원씩 증여 가능
• 📊 증여 후 보유 비율에 따라 향후 양도세 절감 효과

단, 공동명의로 변경할 때는 실제 자금 출처가 분명해야 하며, 명의만 분산시키면 ‘가장 증여’로 과세될 수 있습니다.

 

5️⃣ 증여세 + 취득세 이중 부담 피하기

 

부동산 증여는 증여세 외에도 취득세가 발생합니다. 이 두 세금을 함께 고려해 전체 세금 흐름을 계산해야 합니다.

 

 

즉, 증여세 신고를 마쳤더라도 취득세를 누락하면 과태료가 발생할 수 있으니 두 세금 모두 신고·납부 일정을 철저히 관리해야 합니다.

 

 

 

💡 결론

 

부동산 증여는 “언제·어떤 기준으로 평가하느냐”에 따라 세금이 달라집니다. 시가 하락기, 공시가격 하락 시점, 감정평가 활용을 적절히 조합하면 수천만 원의 절세 효과를 얻을 수 있습니다.

 

Q&A

 

• Q1. 증여 시 공시가격으로 신고해도 되나요?
  👉 시가를 입증할 수 없을 때만 가능합니다. 거래사례나 감정가가 있으면 시가 우선 적용됩니다.
• Q2. 부모가 자녀에게 아파트 절반을 증여하면?
  👉 시가 절반을 증여재산가액으로 보고, 자녀는 증여세 및 취득세를 부담합니다.
• Q3. 증여 후 바로 팔면 세금이 줄어드나요?
  👉 오히려 양도세가 크게 부과됩니다. 최소 5년 이상 보유 후 매도 권장.
• Q4. 공동명의 변경 시 세무조사 대상이 되나요?
  👉 금액이 크거나 출처가 불명확할 경우 조사 대상이 될 수 있습니다.
• Q5. 감정평가는 꼭 두 명이 해야 하나요?
  👉 시가 입증용은 1인 감정도 가능하지만, 국세청 인정은 2인 평균이 가장 안전합니다.

 

 

📰 카드뉴스 요약

• 💡 부동산 증여는 시가 하락기 활용이 절세 핵심
• 🏠 공시가격 낮을 때 증여하면 세금 감소
• 🧾 증여세와 취득세 모두 신고·납부해야 함

 

2025.10.18 - [세법] - 증여세 - 증여재산의 평가

증여세 - 증여재산의 평가

 

2025.10.20 - [세법] - 증여세 - 부모가 자녀에게 돈을 줄 때 세법상 안전한 방법